Proceso para el desalojo de una vivienda

   Con el Decreto Ley Contra Desalojos Arbitrarios, existen nuevas instancias y procedimientos para tramitar desalojos o resolver conflictos inquilinarios. La doctora Cora Farías, abogado especialista en Derecho Inquilinario, nos ofreció una aproximación de los trámites requeridos para estos fines:

 El interesado (cualquier persona que necesite se le restituya la posesión de un inmueble), debe consignar una solicitud en la Dirección General de Inquilinato, acompañada de los documentos que acrediten al interesado como propietario, arrendador, comodante o usufructuante, que indique tener un derecho de propiedad..

La Dirección de Inquilinato se encuentra ubicada en la Avenida Francisco de Miranda, Torre Ministerio de la Vivienda, Sótano -1, Chacao en el horario de lunes a viernes de 8: 30 am a 12 m y de 1:30 a 4:30 pm.

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Presentada la solicitud, el funcionario la admite y procede a citar al sujeto objeto de protección del Decreto Ley (arrendatario, comodatario, usufructuario, ocupante, adquirente de vivienda principal o usada) para que, en compañía de un abogado exponga su defensa en una audiencia conciliatoria que se llevará a cabo en un plazo no menor de 10 días hábiles ni mayor de 15 días hábiles.

Si el sujeto objeto de protección manifiesta no tener abogado o no comparece en la fecha prevista, el funcionario debe extender una citación a la Defensoría especializada en materia de protección de derecho a la vivienda y suspenderá el procedimiento hasta la comparecencia del Defensor Públicoante la Dirección de Inquilinato. El funcionario fijará una nueva fecha para la celebración de la audiencia conciliatoria.

Si el mencionado la persona objeto de protección o el interesado no comparecen, se declara desierto el acto y el funcionario fijará una nueva audiencia conciliatoria, dentro de los diez días hábiles siguientes. Si nuevamente no comparece alguna de las partes, el funcionario de la Dirección de Inquilinato, dicta decisión.

La inasistencia del interesado a la última audiencia o a cualquiera de sus sesiones, se considera como desistimiento tácito y se da por terminado el procedimiento a favor del sujeto objeto de protección.

La audiencia conciliatoria podrá prolongarse, suspenderse o fraccionarse cuantas veces sea requerido para lograr la solución del conflicto, sin que el plazo total exceda de 20 días hábiles.

Cuando finalmente culmine esta audiencia conciliatoria, los presentes suscriben un acta con los detalles del acuerdo. Si se llega a un consenso de solución, ambas partes manifiestan la forma y el tiempo de ejecución de lo acordado.

Si no hay acuerdo, el funcionario debe decidir  con base a los alegatos presentados por las partes. Si ésta se favorece al sujeto objeto de protección, se dicta una resolución quedando protegido contra el desalojo de la vivienda, habilitando la vía judicial para el interesado.

Si la decisión del funcionario de la Dirección de Inquilinato fuera favorable al interesado, en la resolución se indica el plazo tras el cual podrá realizarse el desalojo, el cual sólo puede hacerse por la vía judicial

Ninguna de las partes podrá acceder a los tribunales sin haber cumplido con el acto conciliatorio. En un cálculo promedio, este acto inicial puede tardar mínimo unos seis meses y dicha resolución es recurrible ante los tribunales contenciosos administrativos.

El siguiente paso, una vez agotado el procedimiento contencioso administrativo a objeto que el interesado pueda recuperar el bien inmueble destinado a vivienda, es acceder a los tribunales ordinarios para tramitar la demanda donde se pretende el eventual desalojo.

Al margen del proceso anterior, este Decreto Ley prohíbe terminantemente a todos los tribunales decretar medidas cautelarse de secuestro sobre viviendas, en las demandas por incumplimiento, resolución de contrato, cobro de bolívares o ejecución de hipoteca.

Agotadas todas las instancias, el Decreto Ley establece dos condiciones para que un juez ejecute un desalojo: 1) verificar que el sujeto afectado por el desalojo haya estado acompañado durante el proceso de la debida defensa o defensor público y 2) remitir a la Dirección de Inquilinato una solicitud para que este ente disponga de un refugio temporal o solución habitacional definitiva el sujeto objeto de protección y su grupo familiar. Sólo en ese entonces procederá el desalojo.

Desde el inicio del proceso, hasta que el interesado obtenga el desalojo, se estima que transcurrirá un tiempo promedio de cinco años, incluyendo el procedimiento contencioso administrativo.