Dudas que se generan con el nuevo régimen de vivienda

¿Qué contempla la Ley del Régimen de Vivienda?
Es el marco legal que contiene las líneas de la política habitacional y que abarca desde la elaboración de los planes de construcción de soluciones hasta el proceso de financiamiento para la compra de las unidades.

¿Cuáles son los aspectos que se modifican para los financiamientos destinados a la compra de viviendas?
Con la reforma al instrumento, las personas que vayan a adquirir una vivienda con los recursos del Fondo de Ahorro Obligatorio (que es el esquema que recibe las contribuciones de trabajadores y patronos y del cual surge el dinero para los créditos) podrán solicitar créditos que financiarán el 100% del valor del inmueble. Lo que implica una ampliación, pues las instituciones financieras otorgan el crédito sobre la base del 70% del valor de la vivienda.

La Ley de Vivienda entró en vigencia el pasado 1 de agosto ¿ya los bancos están financiando el 100% del valor del bien?
Si, a partir del 01 de enero de 2099 los bancos otorgan los creditos del 100%.

¿Cuáles son las condiciones que se impondrán?
Luego de la publicación de la Ley en Gaceta Oficial, los voceros oficiales comentaron que el préstamo máximo de 100% estará condicionado a los niveles de ingresos. Los beneficiarios serán los que coticen al régimen y además estén comprando una vivienda principal.

Si el banco financiará el 100% del valor del inmueble ¿cómo serán las negociaciones con los vendedores, debido a que por lo general para firmar el contrato de compra venta el propietario solicita una inicial de 30% del valor del bien?
Aunque se recibirá el financiamiento del 100% del valor del inmueble, las autoridades contemplan que el subsidio directo, que actualmente se emplea para completar la compra de la solución habitacional, se utilice para dar la inicial.

¿Cuáles son los niveles de ingresos actuales para acceder a los financiamientos?
Existen tres niveles de ingresos. Las familias cuyos ingresos son hasta 2.800,00 Bs.F. pueden recibir un crédito a una tasa de 4,66%. Para aquellos Grupos Familiares con INGRESOS MAYORES A Bs.F. 2.800,00 HASTA Bs.F. 5.474,00, el préstamo tiene una tasa de 6,61%. Para Grupos Familiares con INGRESOS MAYORES A Bs.F. 5.474 HASTA Bs.F. 7.000,00 el interés a cancelar es 8,55%.

¿En la reforma se mantiene la entrega del subsidio directo?
Sí y con las mismas condiciones del texto pasado. Aquellos beneficiarios del subsidio si deciden vender la vivienda en un plazo menor a cinco años tendrán que reintegrar el beneficio sobre la base del valor actual, pues el subsidio está en unidades tributarias.

¿Qué otras modalidades de crédito introduce la Ley?
En el texto se contempla el crédito mixto, lo que implica que una porción del financiamiento será para la adquisición del terreno y la otra porción estará prevista para la construcción de la solución.

10.¿Se mantiene la disposición en la cual las personas no podrán destinar más de 20% de sus ingresos mensuales a las cuotas del préstamos?
Sí, aunque fuentes financieras apuntan que eso puede ser una limitante para los nuevos modelos de financiamiento.

¿Qué ajuste se realizó en el aporte al sistema de vivienda?
En la Ley de Vivienda y en la Ley de Seguridad Social se establece que el aporte al régimen habitacional es 3% del salario, de esa monto 2% entrega el patrono y 1% el trabajador. Antes esa contribución se realizaba sobre la base del salario básico, pero ahora se hace sobre el salario integral que incluye otras remuneraciones como comisiones, utilidades, bono vacacional, recargos por feriados, horas extras, entre otros pagos. Y además de ese cambio se elimina el límite máximo de cotización y para contribuir al esquema de vivienda solamente se tendrá un límite mínimo de 1 salario.

¿Por qué se realiza ese ajuste en la contribución?
Con esa modificación en el aporte el Fondo de Ahorro Obligatorio el mecanismo recibe más recursos, debido a que la base de contribución es más amplia, de hecho el esquema contará con el dinero de personas que al final no se beneficiarán de esos financiamientos.

¿Qué se hace con los recursos del Fondo de Ahorro?
De la masa de recursos que recibe el mecanismo, el Banco Nacional de la Vivienda y Hábitat asigna cuotas a las instituciones financieras para que se puedan otorgar los financiamientos, pero adicionalmente cada trabajador que cotiza al sistema tiene su cuenta individual. Ese ahorro habitacional se puede emplear para las remodelaciones o reparaciones de las viviendas principales o también se puede usar para amortizar deudas hipotecarias.

¿Cuáles son las otras vías previstas para disponer del ahorro habitacional?
Aquellas personas que hayan sido jubiladas o pensionadas podrán disponer de esos recursos o cederlos, según los términos que establezca el Ministerio de la Vivienda y Hábitat.

¿Quiénes no han cotizado al sistema de vivienda pueden acceder a esos créditos?
En el marco legal se indica que para recibir el financiamiento se tiene que contribuir al sistema y en ese sentido, se da la opción de que aquellos que hayan estado fuera del régimen podrán tener una cuenta de ahorro habitacional si depositan las cotizaciones equivalentes a 12 meses.

¿Existen personas de atención especial en la Ley?
Sí. En el instrumento se contempla que serán sujetos de atención especial: las comunidades indígenas, los damnificados, personas con discapacidad, las mujeres solas y hombres solos que ejerzan la jefatura de la familia, y las familias con ingresos menores a dos salarios mínimos urbanos.

¿Qué prioridades se establecen para entregar los financiamientos hipotecarios?
Aunque se contemplan cambios en los topes de ingresos para acceder a los créditos, en la Ley de Vivienda, el Gobierno estableció que para ser beneficiario del sistema se tomará en cuenta: nivel de ingresos, personas que integran el grupo familiar, condición laboral, tipo de necesidad del grupo familiar en materia de vivienda, cantidad máxima del préstamo otorgado, precio máximo de la solución habitacional, ahorros acumulados, entre otros requisitos.

¿Ahora el Ministerio de la Vivienda se encargará de regular el arrendamiento inmobiliario?
Sí. La regulación de los alquileres, que era manejada por el Ministerio de Infraestructura, ahora queda en manos de Vivienda y esa despacho se encargará de actuar como mediador en aquellos casos de los conflictos entre arrendatarios y arrendadores.

¿El Ministerio ya está ejerciendo esas funciones?
Se encuentra en la fase de ajuste según lo contemplado en la Ley.

Además de los alquileres, ¿qué otras regulaciones ejercerá el despacho de la Vivienda?
En la Ley se contempla la regularización de la tenencia de la tierra en los asentamientos humanos con el fin de facilitar el acceso al sistema de vivienda. El Ministerio queda encargado de otorgar títulos de adjudicación de tierras públicas y nacionales. No obstante, las autoridades no han aclarado los aspectos de esa disposición ni su amplitud. Hasta los momentos la misma aplicaría para aquellos programas del Ejecutivo Nacional.