Auto-construcción: ¿opción o única salida?

   Quienes carecen de un techo y cuatro paredes saben qué tan necesaria es una casa y tienen la paciencia para esperar el día de tenerla. Entrar por la puerta principal de una vivienda propia parece un logro lejano, sobre todo si se agotan las instancias públicas para obtenerla. Es así como los que no tienen un refugio optan por lo que les supone la mejor o única opción habitacional: construcción por medios propios.

En esa categoría entran los que se cansaron de esperar el beneficio de alguna de las instancias gubernamentales para adquirir una vivienda (como lo obtuvieron Flor por medio de la Gobernación, Yésika a través de la Alcaldía y Maryori  por el Gobierno), o a quienes se les fue negado, y a los que ven como la mejor y más factible posibilidad de tener un techo digno.

La crisis habitacional no es un problema nuevo, pero sí requiere de soluciones novedosas para palear la cifra de familias sin hogar que –en vez de decrecer- parecen aumentar con el paso del tiempo y el número de personas que necesitan casa propia.

Números habitacionales

Actualmente, hacen falta un millón 800 mil viviendas, que sumadas al 60% de las que hay –que necesitan mejoramientos-, hacen un total de 2 millones 500 mil casas necesarias para los venezolanos, según los números del Instituto Nacional de Estadísticas (INE) que cita el Gobierno.

Según el censo del 2001 del INE, en el Zulia había 2 millones 983 mil 679 habitantes, y unas 733 mil 098 viviendas, en las que debían vivir un promedio de 4.7 personas por casa. Las proyecciones de ese mismo estudio para el 2010 señalaban que el estado tendría 3 millones 821 mil 068 personas, y para el momento del censo, 19 mil 578 casas estaban en construcción.

Si ese número de casas que estarían listas no le favoreció y quiere dejar de formar parte de la cantidad de familias que esperan algún día poder tener una, es posible que piense en construir su vivienda, y hay varias consideraciones que debe tener presente.

El presidente de la Cámara de la Construcción del estado Zulia, Dietrich Truchses, claramente describe los siguientes pasos:

1.- Compra del Terreno: Para escoger el terreno donde se va a ubicar la futura vivienda debemos tener en cuenta sobre todo que la ubicación del mismo se adapte a nuestros gustos y posibilidades económicas. Es importante cuando se va a comprar un terreno solicitarle al propietario la Mensura Catastrada. Este documento consiste en un plano topográfico que debe ser registrado por el dueño del mismo en la Oficina Municipal de Catastro de la alcaldía respectiva y asegura que dicho terreno proviene de una fuente confiable. El costo de una mensura oscilará según el área del terreno y debe realizarse por un ingeniero civil o geodesta. Si usted desea comprar un terreno solicítele a su propietario la mensura catastrada y si no la tiene exíjale que la tramite. Para realizar un plano de mensura catastrado puede dirigirse al colegio de ingenieros o a la cámara de la construcción de la localidad.

2.- Tramitacion de la consulta Preliminar: Una vez que ya tenemos nuestro terreno debemos realizar la consulta preliminar de nuestro proyecto de vivienda ante la Oficina Municipal de Planificación Urbana OMPU de la Alcaldía respectiva. Para realizar este trámite lo más recomendable es solicitar los servicios de una oficina de ingenieros o arquitectos especialistas en este tipo de trabajos. Ellos realizaran y tramitarán dicha consulta tomando en cuenta los requerimientos de zonificación del sector, respetando lo estipulado en la ordenanza municipal de la alcaldía respectiva y tomando en cuenta sus gustos, necesidades y posibilidades económicas. A veces el propietario de la vivienda no tiene los recursos económicos suficientes para realizar la construcción completa, pudiendo realizarla por etapas. Es por eso que es recomendable realizar la planificación completa de la futura vivienda y luego construirla por etapas según lo aprobado por la OMPU. Una vez aprobada la consulta municipal, la OMPU debe emitir un oficio donde considera “Factible” la edificación y pudiéndose pasar a la siguiente fase que es la de la tramitación de las variables urbanas.-

3.- Tramitación de las variables Urbanas Fundamentales: Una vez aprobada la consulta preliminar es necesario realizar el trámite de las variables urbanas fundamentales del proyecto de arquitectura e ingeniería de la futura edificación. Para realizar este trámite lo mas recomendable diseñar el proyecto definitivo, según lo aprobado en la consulta preliminar con el objeto de evitar una posible negación de las variables urbanas, ocasionando retrasos y demoras en la fase de construcción. Algunos propietarios obvian este paso y realizan la construcción de la obra, sin tramitar las variables urbanas ante la OMPU siendo víctimas de posibles multas por parte de los organismos competentes y de demoliciones de las obras realizadas. Poseer las variables urbanas fundamentales abre al propietario un mundo de posibilidades muy amplio consiguiendo futuros financiamientos a tasas preferenciales y haciendo viable su construcción y lo mas importante que el proyecto se ha diseñado tomando en cuenta todas las normas de ingeniería vigentes.-

Para realizar el proyecto de arquitectura e ingeniería se debe tomar en cuenta el sistema constructivo que se va a utilizar; por ejemplo debemos definir si se va a diseñar la obra con estructura metálica, de muros portantes, de madera o estructura tradicional. Lo más recomendable para decidir esto y tramitar las variables urbanas fundamentales es dejar este trabajo al profesional encargado del proyecto y en virtud de lo anterior aunado a lo deseado por el cliente, se realizaran los planos de arquitectura e ingeniería para que la OMPU previa cancelación de los impuestos municipales, otorgue el oficio de Variables Urbanas Fundamentales.- Para escoger el líder del proyecto que tramitará dichas variables se recomienda contratar los servicios de un profesional de la ingeniería o arquitectura que tenga cierta experiencia y que coordine el diseño de las diferentes disciplinas de tal forma que no se obstaculicen entre si. Los sitios más recomendados para contratar estos servicios son los colegios de ingenieros o las cámaras de construcción de la región.

4.- Financiamiento: Una vez aprobado el proyecto por la Alcaldía respectiva mediante la emisión del oficio de Variables Urbanas fundamentales es recomendable solicitar un financiamiento bancario a corto plazo para poder disponer de los recursos necesarios que hagan realidad nuestra vivienda. Lo más idóneo es acudir a una entidad bancaria de la localidad con el fin de solicitar el portafolio que estas entidades ofrecen con el fin de solicitar un producto que se adapte a las necesidades del propietario, bien sea por gaveta hipotecaria, recursos propios de la entidad, fondo de Ahorro Obligatorio etc. En algunos casos el propietario puede disponer de esos recursos por medio de préstamos a la compañía donde trabaja a través de las cajas de ahorro o por medio de recursos propios acumulados por el ahorro. En estos casos se puede eliminar dicho trámite bancario siendo necesario el financiamiento del proyecto de nuestra vivienda con recursos provenientes del patrimonio familiar.-

5.- Fase de Construcción: Para realizar la construcción de la futura vivienda lo más recomendable es la contratación de los servicios de construcción de un profesional de la ingeniería que tenga experiencia en este tipo de actividades o un contratista que sea responsable y tenga experiencia en vivienda; pues una vez comenzado los trabajos seguramente acudirá a la obra el Sindicato de la Construcción a exigir su participación según lo estipulado en la Convención Colectiva de la Industria de la Construcción vigente CCIC.

Algunos propietarios para ahorrarse algunos bolívares, en vez de contratar a un contratista profesional, utilizan los servicios de un maestro de obra empírico o albañil siendo víctimas de estafas y obras ejecutadas sin ningún tipo de supervisión y sin adaptarse a las normas de ingeniería vigentes pudiendo tener consecuencias fatales por sismo, fallas en la resistencia del concreto, compactación, etc. El costo de la construcción dependerá de las exigencias del proyecto aprobado por OMPU y actualmente puede oscilar entre 3 y 5 mil Bolívares por metro cuadrado. Es recomendable que el constructor mantenga en la obra una copia del oficio de variables urbanas para evitar retrasos y paralizaciones por parte de los organismos competentes.

6.- Habitabilidad: Una vez finalizada la construcción en necesario tramitar ante la alcaldía respectiva la constancia de habitabilidad que certifica que la obra fue construida según los planos que reposan en las OMPU y de acuerdo a las normas de ingeniería vigentes. Para tramitar este oficio lo más recomendable es comprometer al gerente de la construcción o a la constructora a que realice dicho trámite. Dicho oficio es necesario para vender el inmueble en un futuro en virtud de que es exigido por la Oficina Subalterna de Registro para la protocolización de la vivienda a un futuro comprador.

Como se puede apreciar construir una vivienda por el sistema de auto construcción, viene acompañado de todo un protocolo tanto técnico como administrativo y es necesario la contratación de personal calificado para que un proyecto de vivienda llegue a feliz término. Lo más recomendable para poder acceder a una vivienda digna es adquirirla de los promotores privados de vivienda de la localidad o de desarrollos promovidos por los organismos oficiales. Lo más importante es que estos desarrollos se adapten a las necesidades tanto familiares como económicas. En la región existen desarrollos habitacionales cuyos profesionales han pensado y se han esmerado en la incorporación de la futura vivienda al entorno urbano, con espacios rodeados de áreas verdes, parques, áreas deportivas y recreativas a precios muy accesibles que nada tienen que envidiar a desarrollos habitacionales de otros países y ofreciendo un producto que satisfaga el esfuerzo económico realizado por el comprador y sobre todo dando calidad de vida a sus propietarios.

Invertir en hogares

Como ve, aun cuando decida optar por el sistema de la autoconstrucción, es necesario que tenga presente los pasos que debe tomar en cuenta, pero además de ello, también tiene que recordar que aunque la inversión que hará se traducirá en un solo producto, esta se divide en dos: mano de obra y materiales.

El ingeniero y miembro de la Sociedad de Ingenieros del estado Zulia, Freddy Jelambi, destaca que el propietario podría gastar más dinero en mano de obra que en materiales, y que es realmente importante que una vez que inicie la construcción no la pare, a fin de que se evite que los costos se eleven.

En ese sentido, Jelambi recomienda que al momento de contratar al personal que construirá su casa, el método de pago sea por obra realizada y no por día, pues un albañil podría cobrar entre 150 a 200 bolívares diarios, por ejemplo. En cambio si les paga por obra, se asegurará de que les pagará el mismo precio y el tiempo dependerá de los trabajadores.

Con 36 años de experiencia como albañil, Ramón Esis, asegura que puede levantar una casa promedio de 120 metros cuadrados de 3 a 3 meses y medio. El precio varía del tipo de construcción, acota.

Jelambi y Esis coinciden en el costo de inversión que conlleva una casa propia, y cree que el total de esta –con materiales de primera calidad- podría estar entre 240 y 300 mil bolívares, respectivamente.

El encargado de la tienda Ferremateriales Gonza, Luís Romero, señala que entre los materiales que debe comprar: Arena blanca, frijolito, capa vegetal, cabillas, cemento, bloques, plata banda o láminas zinc (dependiendo del tipo de techo que tendrá), cal preparada y granzón, entre otros.

Estos son sólo una parte de lo que necesitará, la cantidad de cada uno de los materiales debe precisarla quien se encargará de construir cada pared de la edificación que ante sus ojos tomará forma.

Mientras contempla el terreno, visualice cómo será la casa que albergará vidas y momentos en familia, y sobre todo tome las previsiones para que haya seguridad en cada rincón de su casa, esa que por esfuerzo propio se convertirá en el refugio de usted y los suyos.